商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。
商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。
二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。
商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。
“要商铺吗?杭州新客运中心旁。前6年就能返还70％。”
“投资市场商铺不?10年就可收回全部成本。”
随着今年上半年杭城楼市回暖，一批商业地产也开始出现“疯狂”，通过中介的招商电话不断。其中，先买下使用权再返租的模式，在市场上开始重新抬头。
不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中，却远非那么回事。
返租模式重抬头
杭州德胜快速路上，新客运中心建设已近尾声。在其对面，就是知名的四季青新市场。而九堡的红星美凯龙金茂MALL，就在两者的约3公里外。记者赶至现场时看到，整个建材家居市场已开始结顶，最惹人注意的，便是位于市场正前方的招商中心。
“你购铺，我来租，坐在家里收房租!做国际品牌的房东!”该市场招商的宣传帖子，最近铺天盖地。宣传中，商家承诺，购买15年商铺使用权后马上可返租，6年内返还70％的投资额。如果6年内想退，则按年结清租金基础上，再全额返还购买款。
无独有偶，采用同一模式的，并不止红星美凯龙金茂MALL一家。位于余杭的中国人民书店总部，也正“招商返租”中。
商家声称，投资该市场商铺10年可收回全部成本。承诺包租10年，头3年每年返还总价7％，一共2l％。更诱人的是，首付款可先扣除头3年租金再支付，第4年7.5％，第5年8％，从第6年开始按市场价订租金。
受地产回暖刺激?
“返租的方式，其实很早前就出现了。只不过，在今年地产大热的情况下出现，更吸引人的注意。”杭州我爱我家商业地产主管姚林说。
据透露，其实早些年，产权式酒店就已采用“返租”模式，后来很多市场、商场也开始采用同一模式招商。
返租，是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来若干年内，每年给投资者一定的租金回报。在这期间，商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。“这种形式，其实说穿了更像发行企业的信用债券。”一位研究商业地产的业内人士称，一旦对方不顾信用，投资者也往往只能接受“亏本”现实。
该人士表示，之所以今年招商返租的现象比较集中，与地产业、宏观经济走势都不无关系。“比如，今年来包括杭州、上海、北京等在内，各地都不断出现天价买地现象。这说明，开发商对地产的未来几年发展非常看好。”
他认为，采取返租模式招商，也不排除开发商加速扩张，同时转嫁部分开发风险的意图。
分析一：回报率高?
真有这样的好事?来自义乌的吴先生看到招商内容后，很是动心。上周末，特意赶到杭州九堡，加入了红星美凯龙金茂MALL的招商现场。
据介绍，该市场经营面积为40万平方米，号称华东建材家居第一MALL。此次开发商拿出1／8面积，给投资者一次性“认租”15年。其中，铺位面积40—60平方米，一楼均价8500元，二楼均价6800元。目前，一楼已认租完毕，二楼正在进行中//了解更多创业知识请到创业第一步网www.82203.com//。
“购买我们的商铺后，当场就可以签订返租合同，就是再把你买走的商铺租还给市场。”招商人员还表示，前6年的租金回报是固定的，前3年每年返还租金为商铺售价的8％，第4年为11％，第5年15％，第6年20％，加起来正好70％，第7年以后租赁价格按市场价计算，其中90％的租金返还给投资者，市场收取10％的经营管理费。
记者粗略算了一下，投资该项目一间商铺，基本在35万元以上。负责本次招商的萧山大众房屋置换公司策划总监陶国庆表示，如果前6年内，投资者想退订，市场方除了按年按点返还租金外，还会全额返还投资款。
也就是说，投资者一次性投资后，如果在第6年退订，那么回报率为6年70％。“不过，每年不到12％的收益，并不高。”姚林表示，除此之外，投资者还要承担风险。
分析二：破产怎么办?
姚林所说的风险，其本质来源于市场的经营状况。她说，对于投资者来说，后面的9年回报率最关键，但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里，而且能否经营好，目前谁也说不准。”
而通过记者深入了解，其实整个“认租返租”流程极为复杂。
据负责招商的陶先生透露，该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)，由两个公司主体、两个法人共同出资组建；红星美凯龙则在早前入股该公司，但据称股份占比不大。
此外，为了市场运营，金茂实业全资设立杭州金茂商业管理有限公司(下称金茂管理)。
投资该市场商铺会要求签订两份合同。首先，投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议；然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。
当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时，陶国庆在电话中说，除非公司倒闭。
实际上，与投资者发生返租权利义务关系的，只是金茂管理公司。并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善，拍拍屁股“走”了，消费者并不能向收钱的金茂实业算账。对于这一判断，陶先生表示，理论上确实如此。
但
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商铺投资，小心“馅饼”成“陷阱”
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